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離婚したら住宅ローンの連帯保証人から外れられるの？

任意売却の相談をお受けする中で離婚が絡むケースは非常に多く、その中でもよく聞かれる質問が「離婚をしたら、連帯保証人から外れることはできるのか？」というものです。 よくあるケースとしては、離婚をする上で奥様とお子様が家から引越しをするので奥様がなっている連帯保証人から外れたいというものです。 もちろん、その逆のパターンもあるでしょう。 こういった場合、連帯保証人から外れることは可能なのでしょうか？   結論から申し上げると、連帯保証人から外れるのは非常に困難です。 では、どういった理由で困難なのか、このような場合どうするのが良いのか。   今回は離婚に伴う連帯保証人について解説します。     ・そもそも、連帯保証人とは？ 主債務者（契約者本人）がローンの返済ができなくなった際に、代わりに返済するという契約を金融機関と交わした方、これが保証人です。 そして、連帯保証人は法律上、「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」を持たない保証人のことを指します。   「催告の抗弁権」とは、債権者が保証人に支払うよう請求した際に、保証人は自分よりまず主債務者本人に請求するよう主張できる権利です。 しかし、連帯保証人は「催告の抗弁権」を持たないので、主債務者より先に支払うよう請求されたとしても、拒否することができません。   「検索の抗弁権」とは、債権者が保証人に対して支払いを求めた際に、自分よりも先に主債務者本人の財産をまずは差し押さえるよう主張できる権利のことです。 しかし、連帯保証人は主債務者より先に自身の資産が債権者に差押えられたとしても、それを拒むことはできないのです。   「分別の利益」とは、主債務者に代わって複数の保証人が存在する場合、それぞれの保証人は、その人数で割った分だけの金額を支払えばよいとされる権利です。 例えば、AとBの2人の保証人がいる場合、Aは自分の負担分だけを支払えばよく、Bが支払わなかったとしてもAには関係ないのです。 しかし、連帯保証人に分別の利益はないので、主債務者と同様に全額を支払う義務があります。 仮に連帯保証人が何人いたとしても、それぞれが借金の全額を返済する義務を負うのです。     このように保証人とは違い、連帯保証人は3つの権利がないことで主債務者本人と同様の返済義務を負うことになり、いわば主債務者と運命共同体とでも言えるでしょう。     ・どうして連帯保証人から外れられないのか まず、連帯保証人になるという契約は主債務者と間で交わしているものではなく、銀行との間で交わしているものという認識が必要となります。   住宅ローンの連帯保証契約は、主たる債務者が住宅ローンを払えなくなった際に、連帯してその債務を支払う義務を負う契約です。 この契約は、あくまでもローンを貸す「銀行」と「連帯保証人」との契約であり、主たる債務者との契約ではありません。   つまり、離婚をするからと言っても銀行にしてみれば関係のない話で、連帯保証契約はそのまま有効であり続けるのです。 主債務者が払えなくなった際に代わりに支払ってくれる連帯保証人を無条件で外すというのは銀行にとってみれば何のメリットもないので、無条件で連帯保証人から外れるということはあり得ないのです。   唯一、連帯保証人から外れられる方法があるとすれば、代わりに連帯保証人になってくれる方を見つけるというものがあります。 しかし、この方法は現実的ではありません。 なぜなら、そもそも自分が住むわけでもない家の無関係な住宅ローンの連帯保証人になる方が見つかることがほとんどないからです。 また、仮に見つかったとしても銀行の承諾が当然必要になります。 連帯保証人となり得る収入や返済能力の審査があり、銀行が承諾すれば代わりに連帯保証人となってもらえますが、かなりハードルは高いでしょう。     ・離婚後に主債務者が住宅ローンを払えなくなったら もし、離婚後に主債務者が住宅ローンを払わなくなってしまうと、当然ながら連帯保証人に請求が来てしまいます。 前述の通り、離婚していても銀行には関係なく連帯保証人である限り請求を免れることはできません。 そしてそのまま支払えずにいた場合どうなるのでしょうか。     ・個人信用情報に傷が付く(ブラックになる) 主債務者が返済できず、連帯保証人に請求が来た場合は当然返済義務がありますが、もし返済ができなかった場合は主債務者と共に、連帯保証人も個人信用情報に傷が付いてしまします。そのローンの支払いができないと返済遅延で前のご主人と一緒に信用情報に傷が入ります。(いわゆるブラックリストに載る、という状態です)       ・家が競売で強制的に安価で売られてしまい、多くの残債が残る 主債務者、連帯保証人ともにローンの返済をしないままにすると、最終的に金融機関は裁判所に競売の申し立てをし、競売の手続きが開始されてしまいます。 引越しする家が売られるのであれば問題はないかと考えがちですが、競売には多くのリスクが潜んでいます。 競売は基本的に実際の市場価格の6～7割程度で売られることが多いため、競売の後も住宅ローンが残ってしまう可能性があるのです。 住宅ローンが残ってしまうと、当然金融機関からは主債務者と共に連帯保証人にも支払うよう督促してきます。 しかも、原則残ったローンを一括で支払うよう督促してくるのです。     給料や資産が差し押さえられる可能性も 競売になった後、住宅ローンがそれでも残ってしまった場合、残債は一括で返済するように主債務者と連帯保証人に対して請求が来ますが、一括で払えるはずなどありません。 そのまま支払えずにいると、最悪の場合給料の差押や資産がある場合はその資産が差し押さえられる可能性もあります。     このように、離婚と共に引越しをするから自身には関係ないと思っていても、連帯保証人になっている限り返済義務からは逃れられません。 きちんと離婚をする段階で話し合って対策を立てておく必要があります。     ・離婚時に連帯保証人になっている場合の対策 離婚をする際に連帯保証人になっている場合、そのままの状態で仮に引越しをし、主債務者と連絡すら付かなくなってしまうと、突然金融機関から督促の通知が届くことすらあり得ます。 また主債務者と連絡も取れなければ手の打ちようがありません。 そうはならないためにも、離婚をする段階できっちりと対策をしておく必要があります。   ・住宅ローンの返済条件を公正証書にする 離婚時に口約束で「住宅ローンは今後どっちが支払う」といったことを決めているご夫婦がありますが、これはトラブルの元です。 この条件をきっちりと公正証書にしておけば、将来約束が守られなかった場合に相手の資産等をすぐに差し押さえることが出来るのです。 例えば、離婚後は家に住み続ける夫が住宅ローンも返済するという内容の公正証書を作成しておけば、将来、約束が守られずに金融機関から督促等が届いた際に、夫の給料や資産を差し押さえることが出来るようになるのです。 ただし、差し押さえようと思っても差し押さえる資産がなければなんの意味もありません。 結局金融機関は主債務者、連帯保証人の双方に支払うよう督促し、その後競売をすることになるのです。     ・住宅ローンの借換えを検討する 例えば主債務者が夫、連帯保証人が妻の場合、離婚をする際に住宅ローンの借換えを行い、夫の単独での借り入れにしてしまうということが出来るなら、将来のトラブルにはなりません。 しかし、この方法も新たに借り入れをする銀行の審査が必要となり、なかなかハードルは高い方法と言えるでしょう。     ・家を売却する 離婚時は、せっかく購入した家なのでどちらかがそのまま家に住み続ける、という選択を取ることが多いですが、共有名義であったり、今回解説しているような連帯保証人になっていたりした場合、かなりの確率で将来トラブルになります。 そもそもどちらかが出ていった後、一人で住むには家が広すぎるということもありますし、今まで夫婦で協力して返済していた住宅ローンを突然一人で返済していくとなっても、どこかで躓いてしまう方が非常に多いのです。 そうなる前に離婚をするタイミングで売却をするというのが将来トラブルにならないためにも一番良いのではないでしょうか。 売却をして住宅ローンが全額返済できればそれでいいですし、手元に残った資金は財産分与の対象となり夫婦で話し合って分けることになるでしょう。   もし、売却しても全額返済できない場合は「任意売却」を検討する必要があります。   ※「任意売却」についてはこちらの記事をご参照ください。     まとめ 離婚はそれだけでもかなりの時間と労力を要します。 そこに住宅ローンの問題も重なってくるとどうすれば良いのか分からなくなってしまう方も多いはずです。 しかし、そのままにしておくと後になって取り返しのつかないトラブルにも発展しかねません。   離婚と連帯保証人の問題は必ず専門家に相談しながらどのように進めるのが最善なのかを慎重に見極める必要があります。 当社では離婚や連帯保証人の問題も含め多くのトラブルを抱えた方の相談を解決してきました。 弁護士や司法書士等の士業の方とも連携しており、ワンストップで相談が可能です。 大阪、和歌山、奈良、兵庫で離婚や連帯保証人の問題でお悩みなら当社までご相談ください。きっと力になれるはずです。

任意売却のデメリットを詳しく解説

任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することができ、引越し費用を残せるかもしれない等、そのメリットについてはよく目にすることがありますが、任意売却のデメリットについてもきちんと知っておいていただきたいところですのでここで紹介します。  もちろん、このデメリットは競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多いです。   １．個人信用情報（ブラックリスト）への影響  任意売却を選択する場合、ほとんどのケースで住宅ローンの滞納が発生しています。この滞納情報は信用情報機関に「異動情報」として登録され、いわゆるブラックリスト入りとなります。これにより、今後5～7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成ができなくなり、現在所有しているクレジットカードの利用が停止される可能性もあります。 なお、「任意売却そのもの」が信用情報に傷をつけるのではなく、あくまで「住宅ローンの滞納」が原因です。任意売却後も残債の支払いが困難で自己破産に至った場合は、さらに官報情報として登録され、7～10年程度は金融取引に大きな制限がかかります。   ２．競売へ移行するリスク 任意売却は、債権者（金融機関など）の同意を得て進める必要があります。販売価格が市場価値と乖離していたり、買い手が見つからなかったりした場合、一定期間（通常3～6か月）を過ぎると債権者が競売へ切り替えることがあります。競売が開始されると、インターネットや新聞に物件情報が公開され、プライバシーの観点でも不安が生じます。 また、競売開始後も開札前であれば任意売却が可能な場合もありますが、時間との勝負になるため、実績のある専門家への早めの相談が重要です。   ３．多数の関係者の同意が必要 住宅ローンの借入先が複数ある場合や、税金滞納による差押え、所有名義が共有名義の場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、関係者全員の同意が必要です。誰か一人でも同意しなければ任意売却は進められません。この調整には時間と労力がかかり、精神的な負担も大きくなります。   ４．任意売却後も残債務の支払い義務が残る  任意売却によって競売より高値で売却できても、住宅ローンの残債が全額返済できるとは限りません。残った債務は、自己破産など法的手続きをしない限り、引き続き返済義務が残ります。ただし、債権者との話し合いによって、無理のない返済計画を立てることができる場合もあります。   ５．手間や精神的負担が大きい 任意売却は、債権者や不動産会社との交渉、関係者への連絡、売買契約など、多くの手続きや調整が必要です。特に、家族や共同名義人、連帯保証人と連絡を取る必要がある場合、精神的なストレスや負担が増します。   ６．売却金が手元に残らないケースが多い 任意売却で得た売却金は、原則として住宅ローンの返済に全額充てられます。引越し費用などを債権者に認めてもらえれば一部受け取れることもありますが、基本的には自由に使えるお金が残らないことがほとんどです。   ７．任意売却に対応できる不動産会社が限られる 任意売却は専門的な知識と経験が必要なため、どの不動産会社でも対応できるわけではありません。実績のある業者選びが重要となります。     それでも任意売却を選ぶ意義 任意売却には上記のようなデメリットがありますが、競売と比べると「市場価格に近い金額で売却できる」「プライバシーが守られる」「引越し費用の捻出や柔軟な引渡し時期の調整が可能」など、メリットも多く存在します。精神的な負担や社会的信用の失墜を最小限に抑え、今後の生活再建に向けた一歩を踏み出すためにも、早めに専門家へ相談することが重要です。悩みを一人で抱え込まず、まずは気軽に相談してみてください。

任意売却とリースバックの組み合わせは可能？

月々の住宅ローンの返済ができなくなった際に、家の売却をしようと思っても家の売却代金が住宅ローンの残債より低い場合、本来であれば不足分を一括で支払わなければ金融機関は抵当権の抹消に応じてくれません。 つまり家の売却はできないのです。 月々の返済はできず、売却しようと思っても売却もできないのでそのまま月々の返済が滞ってしまい、最終的には裁判所による競売で強制的に安く売られてしまいます。 競売になってしまう前に、金融機関と交渉をし、残債以下での売却の承諾を取り付けて競売を回避することが出来る「任意売却」。 ※「任意売却」についての詳細はこちらの記事を参照ください。   任意売却を選択することによって、競売は回避できますしその他あらゆる面でメリットが多くあるのですが、家を売却することになるので引越しが必要になります。 しかし今まで愛着を持って住み続けてきたご自宅。 お子様の学校の事情や様々な理由でできるならば引越しを避けたいと考える方は多いはずです。   ではここで、任意売却で売却することになった自宅にリースバックを利用してそのまま住み続けることは可能なのでしょうか。   ・そもそもリースバックとは？ リースバックとは自宅を不動産業者や投資家に一度売却したうえで賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き住み続けることができるというものです。 【リースバックの流れの図】   リースバックで業者や投資家が購入する際には、物件の市場価格の70～80％とやや低めの金額で購入することが一般的です。 仮に市場価格通りで購入するのならば、その分家賃の設定金額が非常に高額になってしまうこともあります。   ・任意売却とリースバックを組み合わせる？ 任意売却をする場合、売却金額に関しての決定権は金融機関にあります。 いくら以上で売却しなければ任意売却には応じずに競売にする。 と判断されてしまうので、あくまでも金融機関側が指示してきた金額で販売しなければなりません。 当然、金融機関は少しでも多く回収したいので安く売ることに関しては同意してくれることがないのです。   一方でリースバックは前述の通り購入者である業者や投資家は市場価格より安くないとリスクを許容しきれないので市場価格で購入するケースはあまりないのです。   このように任意売却では市場価格で売却する必要があり、リースバックは市場価格より若干安く売却することになる為、任意売却とリースバックを組み合わせた場合売買代金の折り合いがつかず不成立となる可能性が高いのです。   もちろん、これは一概に言えるものではなく、中には金額の折り合いがうまく付き成立するケースもありますし、そもそも査定をしてみたら住宅ローンの残債より高く売却ができるケースもあります。   ・まとめ 住宅ローンの返済が困難になった場合、競売ではなく任意売却を選択する方がメリットは多く様々な負担が軽減されます。 さらにリースバックを利用してそのまま家賃を支払いながら住み続けられれば引越しが不要となり今まで通り住み続けることが出来るのです。 しかしそのためには金額が折り合うかどうかを慎重に見極める必要があると言えるでしょう。   当社では任意売却とリースバックのどちらも多くの実績があり、これらを組み合わせて成立させることができたケースもございます。 まずはご相談いただきましたらすぐに駆け付けます。 お気軽にご連絡お待ちしております。

相続土地国庫帰属制度とは？

日本では近年、相続や遺贈によって取得された土地が放置され、所有者不明土地が急増しています。これは、都市部から離れた農地や山林、利用価値の低い宅地などが相続人にとって「負動産」となり、管理や税負担だけが重くのしかかるため、相続登記をせず放置されるケースが増えているためです。こうした社会問題を解決するため、2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。 この制度は、相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば所有権を国に引き渡せるというものです。これにより、相続人の管理負担や税負担を軽減し、所有者不明土地の発生を抑制することが狙いです。 制度の利用対象と申請権者 この制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地を取得した相続人です。制度開始前に取得した土地でも申請可能で、共有名義の場合は共有者全員の合意が必要です。 申請は、土地の所在地を管轄する法務局に対して行います。自宅近くの法務局ではなく、必ず該当地の管轄法務局で手続きを行う必要があります。 対象となる土地と除外要件 国に引き取ってもらえる土地には厳しい条件があります。主な除外要件は以下の通りです。 建物が存在する土地 担保権（抵当権など）や地上権など他人の権利が設定されている土地 他人による利用が予定されている土地 土壌汚染が判明している土地 境界が不明確、所有権に争いがある土地 管理や処分に過大な費用・労力がかかる土地（例：急峻な崖地や有体物が地上・地下にある土地） これらの条件に該当する土地は申請自体ができません。また、申請後の現地調査や審査で不適合と判断されれば却下されます。 申請手続きと必要書類 申請手続きは、以下の流れで進みます。 必要書類をそろえ、土地の管轄法務局へ承認申請 法務局による書類審査・現地調査 管理担当部局の協力を得て、帰属可否を判断 承認後、負担金の納付 所有権が国庫に移転 必要書類には、登記簿謄本、相続関係説明図、申請書、本人確認書類などが含まれます。事前に法務局や専門家に相談し、書類不備がないよう注意が必要です。 費用負担（審査手数料・負担金） この制度を利用するには、2種類の費用がかかります。 審査手数料：土地1筆につき14,000円。申請が却下されても返還されません。 負担金：承認後に納付。原則として1件あたり20万円（宅地・田畑・雑種地等）。森林は面積に応じて増額されることがあります。隣接する複数筆の土地でも1件とみなされる場合もありますが、離れている場合はそれぞれ負担金が必要です。 制度のメリット 不要な土地だけを手放せる：相続放棄と異なり、他の財産は相続しつつ不要な土地だけ国に返却できる。 管理・税金負担から解放：固定資産税や管理責任がなくなり、遠方や利用予定のない土地の負担を解消できる。 買い手探し不要：市場で売却困難な土地でも、要件を満たせば国が引き取る。 瑕疵担保責任が限定的：国に引き渡した後、隠れた欠陥による損害賠償責任が原則発生しない。 制度のデメリット・課題 費用負担が重い：10年分の管理費相当の負担金や審査手数料が必要。経済的負担が大きく、赤字土地の相続人には利用しづらい。 対象外土地が多い：建物付き・空き家・境界未確定・汚染地など、本当に困っている土地ほど対象外となる。 手続きの煩雑さ・審査の厳格さ：書類準備や現地調査、審査に時間と手間がかかる。審査期間は標準で8か月程度とされている。 申請却下リスク：要件不適合の場合、費用が無駄になる。 抜本的解決には不十分：空き家問題や山林放置問題など、制度の対象外となる土地が多く、所有者不明土地の根本解決には至っていないとの指摘がある。 実際の利用状況と今後の展望 制度開始から約4か月で全国885件の申請があり、宅地や田畑、山林などが対象となっていますが、初の承認例は富山県の2件のみと、利用は限定的です。申請の多くは田畑や山林で、宅地は3割程度となっています。 今後、より柔軟な運用や費用負担の見直し、対象範囲の拡大など、制度の改善が求められています。現状では「価値のある更地」に限定されており、「空き家解体ができない」「山林が売れない」といった深刻な問題には十分対応できていません。 まとめ 相続土地国庫帰属制度は、相続人の負担軽減と所有者不明土地の発生抑制を目的とした新しい制度です。不要な土地を国に引き渡せるという画期的な仕組みではありますが、費用負担や厳しい要件、手続きの煩雑さなど、利用には多くのハードルがあります。自分の土地が制度の対象となるか、費用対効果はどうかを慎重に見極め、必要に応じて専門家に相談することが重要です。 そもそもこの制度を利用せず、売却することによって手放すことができる場合、当然ですが売却代金を得ることができます。 相続土地国庫帰属制度を利用する前に、まずは売却が可能かどうかを相談し、売却が本当に難しい場合はこの制度を利用するのが正しい選択と言えるのではないでしょうか？   株式会社家スクでは相続により取得した不動産の売却に関して多くの実績があります。 一度ご相談いただき売却が可能かどうか、また可能な場合にはいくらくらいで売れるのかといったことを詳しくお話いたします。 相続した不動産でお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。

リースバックにおける売却金額と家賃の関係

自宅を不動産業者や投資家に一度売却したうえで賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き住み続けることができるリースバック。   【リースバックの流れ】   自宅の売却代金を一括で受け取れ、その使用用途も問われないので様々なシーンでリースバックが活用されています。 ではこのリースバック、一体どのくらいの金額で売却できて、家賃はどのくらいになるのでしょうか。 今回はリースバックの売却金額と家賃について説明します。     売却価格の目安は？ まずリースバックにおいて、自宅がいくらくらいで売却できるのかというと、大まかな目安として、自宅の市場価格の70～80％程となります。 リースバックで購入するのは不動産業者や投資家です。 そこに居住する目的で購入するのではなく、ビジネス・投資を目的として購入することになりますので、市場価格通りで購入すると、もしリースバックの利用者がすぐに退去してしまった場合、その家を売却する必要が出てきます。 家を購入する際は、家の売買代金の他に様々な諸費用が必要で100万円単位になることがあります。 購入代金＋諸費用が売却代金を上回ってしまうと赤字になってしまうので、そうはならないように市場価格の70～80％という金額が設定されることが多くなります。     月々の家賃の目安は？ 次にリースバックで住み続けるにあたって、月々の家賃はいくらくらいになるのかを説明します。 家賃はどのように決められるのかというと、家の売買代金を基準に決定します。 地域や物件の状況や築年数、戸建てかマンションか等によっても違いはありますが、大まかには家の売買代金の7～15％が年間の家賃となるので、それを12で割れば月々の家賃が算出できます。 この7～15％という数字を利回りと言います。   例：売買代金が1,500万円、利回りが８％の場合 1500万円　×　0.08　÷　12　＝　10万円   この場合10万円が毎月の家賃となります。 リースバックにおける家賃はこのようにして決められます。     売却代金と家賃の関係 ここまで、リースバックにおける家の売買代金と家賃について説明しましたが、実はリースバックにおいてこの二つは最初から決まっているものではありません。 どういうことかと言うと、家の売買代金を安くすればその分家賃も抑えられますし、逆に家の売買代金を高くすれば家賃も高くなるのです。   例えば、市場価格が2,000万円の家があったとして、ここをリースバックするとなると、 市場価格の8割が1,600万円となり、利回りを8％と設定すると約10.6万円が月々の家賃となります。 1,600万円　×　0.08　÷　12　≒　10.6万円   ここで、市場価格は2,000万円ですが、売買代金1,200万円とした場合はどうなるかというと、買う側にしてみれば市場価格よりもずっと安く買えるのでその時点でリスクが非常に少なくなり投資として魅力的だと判断できます。 すると利回りの設定も例えばですが5％といった低い数値で設定できるようになります。 1,200万円　×　0.05　÷　12　＝　5万円 このように売買代金を安くすることで、利回りも低く設定されるので月々の家賃を非常に安く抑えることが可能となるのです。   言い換えると、リースバックでは利用する方の要望に応じてある程度条件をオーダーメイドすることができると言えます。 最初に多く資金を確保したい場合は高く売却し、その分家賃は高くなる。 最初に確保する資金はそこまで多くなくていい場合は安めに売却し、家賃も低く抑えられる。 というように利用する方の状況に応じて使い分けられるのです。 リースバックで売却した家を買い戻す場合 リースバックでは一度売却した家を好きなタイミングで買い戻すことが可能です。 この時の買戻し金額は最初の段階で確定させておき、契約書に記載しておくことになるのですが、目安として売却代金の115～130％で設定されることがほとんどです。   ここで、買戻しを予定している方の場合、売却代金を高くしてしまうとその分買戻し金額も上がってしまい、なかなか買い戻し辛くなってしまいます。   買戻し金額が売却代金の120％で設定されるとして ①売却代金が1,800万円の場合 1,800万円　×　1.2　＝　2,160万円 ②売却代金が1,200万円の場合 1,200万円　×　1.2　＝　1,440万円   このように買い戻しを予定している場合は最初の売却代金を安くすることで、買戻しも非常にしやすくなるということを覚えておく必要があります。     まとめ リースバックにおける売買代金と家賃の関係について説明しました。 売買代金や家賃を算出する際の利回り、買戻し金額の設定などは不動産業者や投資家によっても大きく異なります。 家スクのリースバックでは当社だけではなくそのエリア毎で20社以上の数字を比較しお客様にとって最適なリースバックを実現させます。   家スクのリースバックの７つの特徴   特に大阪、和歌山、奈良、兵庫のリースバックは多くの実績もあります。 まずはお気軽にご相談ください。

任意売却後の残債はどうなるの？

任意売却の相談を受ける中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが、任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。 自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は自己破産をし、免責となった場合以外は残るのですが、もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。 そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。 これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません。 では、どうなるのか？ 結論から言うと、任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。 金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。 中には「生活状況報告書」といったようなA4の用紙１枚分の簡単な家計簿のようなものの提出を求める金融機関もあります。 生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては月々5千円～2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。 このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。 しかし、この流れには実は続きがあります。 無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねませんが、債権者、つまり金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、なおかつ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。 ではどのようにして手放すのか。 それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。 これを債権譲渡というのですが、ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。 債権譲渡では残債の額の２％や５％といった金額で債権を買い取っているのです。 例えば任意売却後に１，０００万円の残債があった場合、その残債が２０万円～５０万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。 債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合２０万円～５０万円ほどで買い取っているわけですから、例えば１００万円も回収できればかなりの利益となります。 このようにして１，０００万円回収する権利はあるけれども１００万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。 債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。 当社では任意売却後の残債についても金融機関等から通知が来た方に対して適切なアドバイスを随時いたします。 また、任意売却後の残債やその他の借入が多く、さらなる対応が必要な場合には弁護士や司法書士と連携し最後までフォローいたします。