相続による不動産売却の手続き方法とは？税金の種類や注意点を解説

相続した不動産を売却する際は、どのような手続きや費用が必要なのか疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
期限が定められた手続きも多いため、事前に確認しスムーズに相続の手続きや不動産売却を進めましょう。
今回は、相続による不動産売却に必要な手続きや課税される税金、注意点について解説します。
大阪、和歌山、奈良、兵庫周辺で、相続による不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

相続による不動産売却の手続き方法

相続によって得た不動産の売却をする際に必要な手続きや必要書類を解説します。

相続発生後から不動産売却までの流れ

相続が発生を知ってから最初におこなうことは、市区町村の役所へいくつかの届出をすることです。
死亡届は相続の発生を知ってから7日以内に提出します。
世帯主が亡くなった場合の世帯主の変更届、年金受給者が亡くなった場合の年金受給権者死亡届などの届出もあります。
また、相続の発生後に遺言書を探すことも必要です。
遺言書がない場合は、遺産の分割方法を相続人同士で話し合い、遺産分割協議書を作成します。

相続登記での必要書類

不動産を相続する方が決まったら、登記簿謄本の名義変更である相続登記の手続きが必要です。
相続登記は司法書士に依頼することができますが、自分でおこなう際は次のような必要書類を準備します。

• 被相続人の戸籍謄本（生まれてから亡くなるまで）や住民票の除票の写し
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を相続する方の住民票の写し
• 最新年度の固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書

司法書士に手続きを依頼する際はこれらの書類を自分で準備する必要がなく、用意するのは相続人全員の印鑑証明書と委任状になります。

不動産売却に必要な媒介契約

不動産会社に不動産売却を依頼する際は、次の3種類の媒介契約から1つを選び、売主と不動産会社の間で媒介契約を締結します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、売却を依頼できるのが1社のみで、身内などと直接取引する自己発見取引が禁止されている媒介契約です。
媒介契約締結の翌日から5営業日以内に、不動産会社のネットワークシステムであるレインズに登録し、1週間に1度以上の販売状況報告をすることが義務付けられています。
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約同様依頼できるのが1社のみですが、自己発見取引が認められている媒介契約です。
媒介契約締結の翌日から7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1度以上の販売状況報告をおこないます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社への依頼や自己発見取引が認められている媒介契約です。
レインズへの登録は任意で、販売状況報告の義務もありません。

相続による不動産売却でかかる税金の種類

相続で不動産売却をする際は、税金や仲介手数料などの費用がかかります。
不動産売却にかかる税金の種類や仲介手数料の計算方法、また節税のための利用できる控除についてもご紹介します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却をする際は、次のような税金や仲介手数料などの費用がかかります。
印紙税
不動産売却で売主と買主が交わす契約書には、売買契約の金額に応じた印紙税が課税されます。

• 売買金額500万円超1,000万円以下：5,000円
• 売買金額1,000万円超5,000万円以下：1万円
• 売買金額5,000万円超1億円以下：3万円

このように、印紙税は売買金額が高くなるほど高くなるのが特徴です。
登録免許税
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、借り入れ先の金融機関により不動産を担保とした抵当権が設定されています。
不動産売却をする際は住宅ローンを完済し抵当権抹消登記をおこないますが、不動産1個につき1,000円の登録免許税が課税されます。
すでに住宅ローンが完済済みで抵当権も抹消されている場合は、抵当権抹消登記の手続きは不要です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却によって譲渡所得（売却益）が生じた際に、課税される税金です。
譲渡所得は、売買金額から不動産の取得費や今回の売却によって発生した費用を差し引いた金額のことで、課税対象になります。
譲渡所得=売買金額-（取得費+譲渡費用）
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって次のように異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315%

所有期間は、被相続人が不動産を取得したときから、相続人が売却した年の1月1日の期間を計算します。

仲介手数料

不動産売却が成立した際は、成功報酬として売却のサポートをおこなった不動産会社に仲介手数料を支払います。
売買金額が400万円を超える仲介手数料の計算は、「売買価格の3%+6万円+消費税」で算出できます。
また、400万円以内の低廉な空き家などでは、仲介手数料に調査費用を加算した18万円+消費税まで請求が可能です。

税金対策ができる控除と特例

相続不動産の売却にかかる税金を抑えるための控除や特例をご紹介します。
マイホームを売却した際の3,000万円特別控除
被相続人と同居していた家を相続人が売却する場合は、3,000万円特別控除の利用が可能です。
3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得が3,000万円まで控除され、譲渡所得税の負担が軽減できます。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続後の空き家となった家の売却では、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる場合があります。
この特別控除を利用するためには、昭和56年以前の建築であること、一定の耐震基準にリフォームするか更地にしてから売却するなどの適用要件を満たす必要があります。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に、相続税の一部を譲渡所得から差し引くことができる特例です。
相続税の課税対象の場合は、取得費加算の特例を使うことで、譲渡所得税や住民税の負担が軽減されます。

相続による不動産売却の注意点

相続した不動産を売却する際は、いくつかの注意点を押さえてスムーズに売却活動を進めていきましょう。

遺言書がない場合の注意点

遺言書が残されていない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこなうことが必要です。
遺産分割協議によって遺産の分割方法が決まったら、遺産分割協議書を作成し書面で内容を残します。
遺産分割協議書の書式に決まりはありませんが、相続財産の詳細や相続人全員の署名・実印での押印が必要です。

不動産売却には相続登記が必要

相続した不動産を売却する際の注意点は、相続登記をおこなうことです。
相続登記をせずに放置していると、相続人の1人が亡くなればさらに相続人が増えることになり、権利関係が複雑になってしまいます。
現在、相続登記は義務ではありませんが、令和6年（2024年）4月から義務化されることが定められています。

契約不適合責任の注意点

契約不適合責任とは、契約内容に適合していない場合に買主に対して負う売主の責任のことです。
たとえば、契約前に告知していなかった雨漏りなど不動産の不具合が見つかった際に、修繕や契約解除といった追及をされる可能性があります。
契約不適合責任によるトラブルを防ぐためには、不具合箇所を購入希望者に伝え、契約書にも記載することを注意点として知っておきましょう。

まとめ

相続による不動産売却に必要な手続きや税金の種類、注意点についてご紹介しました。
相続が発生したら、届出の手続きや必要書類の準備をおこないます。
期限が決められた手続きも多いため、流れを把握し手続きを進めることが大切です。
家スクでは、大阪、和歌山、奈良、兵庫を中心に、不動産取引のサポートをしております。
相続による不動産売却や不動産に関するお悩みがございましたら、お気軽に弊社までご相談ください。