2023-02-21
独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借入している方(フラット35は厳密には住宅金融支援機構から借入しているわけではないのですが)も多くおられるかと思います。
ここでは住宅金融支援機構(以下、機構と表記します)に対して住宅ローンの返済が滞ってしまった場合の流れを説明します。
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、「督促状」等で遅れているローンの支払いを督促されます。
それでも返済できずに、約6か月が経過すると期限の利益の喪失となり借入をしている元本や利息、遅延損害金の全てを一括で支払うよう求める「催告書」が届きます。
この時点で、一般の金融機関等の住宅ローンであれば、保証会社が付いているので保証会社が一括で支払い(代位弁済)、債権が保証会社に移るのですが、機構の場合は保証会社が付いていないため債権は機構が保有したままとなります。
一括請求が届いた後、何も意思表示をしなければそのまま裁判所に申し立てられ競売となってしまうのですが、競売の申し立てを起こされるまでの間に「任意売却に関する申出書」を機構に提出すれば、競売の申し立てはされず、任意売却にて自宅を売却する方向で機構にも応じてもらえるようになります。
「任意売却に関する申出書」は機構のホームページからダウンロードできます。
その内容は大まかには「住宅ローンの支払いが出来なくなったので家を売らせてください。売っても全額返済できないかもしれませんが、その場合の残債は可能な範囲で支払っていくので、遅延損害金も減額してください。家に関しては少しでも早く高く売却できるよう綺麗に保ちます。任意売却については●●という業者に依頼をしています。」
というような文面を機構があらかじめ用意しているので、ここに記入し提出することとなります。
ちなみに依頼する業者が決まっていない場合には、機構に決めてもらう事も出来ます。
「任意売却に関する申出書」はダウンロードしたものに記入し提出することになるのですが、機構も競売より任意売却を勧めている為、期限の利益の喪失となったタイミングで機構から任意売却のお勧めということで郵送されてきますので、そのタイミングで記入し提出しても良いでしょう。
機構は督促状や催告書を送ったり、その後の競売の申立てや任意売却の業務などを以下の3社のうちのどれかに委託しますので、「任意売却に関する申出書」を提出したり、任意売却についての交渉も全てこの3社のうちのどれかと進めることになります。(以下、サービサーと表記します)
・株式会社住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・三菱HCキャピタル債権回収株式会社
どこが窓口になっても債権者は機構ですので進める内容は同じですが、それぞれのクセみたいなものは若干あります。
「任意売却に関する申出書」を提出すると、サービサーから業者に対して査定をするよう連絡があります。
機構の任意売却に関しては、この査定から、最終の決済に至るまでに提出する書類は全て指定されており、「任意売却に関する申出書」と同様にホームページからダウンロードできます。以下のような書面があります。
任売書式-1 任意売却に関する申出書
任売書式-2 売出価格確認申請書
任売書式-3 戸建住宅価格査定書
任売書式-4 実査チェックシート(戸建住宅)
任売書式-5 マンション価格査定書
任売書式-6 実査チェックシート(マンション)
任売書式-7 販売活動状況報告書
任売書式-8 購入希望者報告書
任売書式-9 売却予定価格・控除費用明細書
任売書式-10 査定額等確認申請書
任売書式-11 抵当権抹消応諾申請書
任売書式-12 代金決済予定日等の報告書
依頼を受けた不動産業者は、これらの書面を任意売却の進行状況によって適時提出する必要があります。また期限までに提出できなければ、サービサーから業者の変更を促されたり、最悪の場合競売の申立てを起こされたりしますので、依頼を受けた業者は正確に業務を遂行する必要があります。
機構のサービサーに対し「任意売却に関する申出書」を提出すると、次は価格査定書を提出するよう連絡が来ます。
価格査定書も提出すると、1~2週間後にサービサーより売出開始価格の指示があります。
指示があれば、速やかに専任媒介契約書(専属専任媒介契約書)とレインズ登録証明書をサービサーに対して提出します。
概ね2週間以内に提出する必要があります。
販売開始後は一般の不動産売却と同じですが、月に一度「販売活動状況報告書」を記入し、サービサーに対して1か月間の販売状況を報告します。反響が少なく、販売価格の見直しが必要である場合はその旨も記入すれば値下げをすることもできます。
販売活動においては、少しでも高く尚且つ早く売却できるよう家の中を綺麗に保っておく必要があります。
積極的な販売活動(レインズ登録、ポータルサイト登録、折り込み広告、オープンハウス等)を行い購入希望者を見つけます。
原則、販売開始から6か月経過すると、競売の手続きに移行されてしまいます。しかし競売開始決定から入札期間が始まるまでも並行して任意売却をすることは可能なため、実質は【6か月間+競売並行の期間】に売れなければ競売で処理されてしまうことになります。
購入希望者が見つかれば、「購入希望者報告書」を用いて売買価格や購入者の情報を伝えます。
その後、売買代金の中から控除してもらう費用(配分)を確定させます。
配分の内訳は大まかには、
・不動産仲介手数料
・抵当権抹消費用(司法書士費用)
・後順位抵当権者に対する抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
・滞納管理費・修繕積立金
・差押債権者に対する差押解除応諾費用
・引越し費用(最近は控除してもらえない場合が多いです)
・破産管財人がついている場合は破産財団組入金
等を売買代金の中から控除してもらい、それを差し引いた金額を機構に返済することになります。
併せて購入者との間で売買契約を締結し、決済日を確定させます。
決済にはサービサーも抵当権抹消書類を持参しますので、決済場所には売主、買主、仲介業者、司法書士、サービサーが集い大人数で決済を行うことになります。
決済が完了すればひとまず任意売却自体は完了となりますが売却後の残債の支払い(毎月支払える範囲での金額)が始まります。
以上が大まかな流れとなります。
記載しているように、業務のほとんどは当然に不動産業者が行いますので、お客様自身で何かをするということは基本的にはありません。
しかし、常に情報や状況の報告、適切なタイミングでの連絡やアドバイスをこまめにしてくれる業者でなければ何も分からないお客様は不安になってしまうことでしょう。
今回は住宅金融支援機構が抵当権者の場合の任意売却の流れを解説しましたが、他の金融機関であった場合も基本的な流れは変わらないので、流れをよく理解し、適切な対応が可能な業者を選定することが必要と言えます。
当社では住宅金融支援機構のフラット35の返済が困難になった方の任意売却を数多く手がけてきております。
月々のローンの返済ができない方や、一括返済を求められている方は当社までご相談ください。
任意売却を検討する際に知っておきたい、月々の支払いの優先順位毎月の住宅ローンの返済が厳しくなってくると、日常の出費を抑え何とかローンをやりくりするしかない、と考える方は多いはずです。 もちろ...
2023-01-23
銀行以外の抵当権がついている場合の任意売却多くの方は自宅を購入される際には銀行から住宅ローンを借り入れます。その際に銀行から自宅に対して抵当権が設定され、万が一毎月の住宅ローンの支払いが出来...
2023-01-26
任意売却のデメリット任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することができ、引越し費用を残せるかもしれない等、そのメリットについてはよく目にすることがありますが、任意売却のデ...
2023-02-03
和歌山での任意売却住宅ローンの返済に対して問題を抱えておられる方は日本中で100万世帯以上いるといわれています。 人口の多い大都市圏は当然そういった方も多く、また、任意売却を扱う業者もそれ...
2023-02-14
この記事のハイライト ●任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった際に、金融機関の同意を得て不動産売却すること●金融機関の同意が得られなかったり、売却活動が十分におこなえなかったりする場合は任意売却が...
2023-06-06
神戸市西区の任意売却 ~実例を紹介~ 神戸市西区のマンションにお住まいの60代の男性からのご相談です。 ご訪問させていただき伺ったご相談内容としては、 過去には設計技師として働いていたが、身体を壊し...
2023-05-23
離婚したら住宅ローンの連帯保証人から外れられるの?任意売却の相談をお受けする中で離婚が絡むケースは非常に多く、その中でもよく聞かれる質問が「離婚をしたら、連帯保証人から外れることはできるのか?」というものです。 よくあ...
2023-05-05
任意売却とリースバックの組み合わせは可能?月々の住宅ローンの返済ができなくなった際に、家の売却をしようと思っても家の売却代金が住宅ローンの残債より低い場合、本来であれば不足分を一括で支払わなければ金融機関は抵当権の抹消に...
2023-04-28
相続税が払えない!そんなときにもリースバックが活用できる! 「実家を相続したけど、現金不足で相続税を払えず困っている…」こんなお悩みはございませんか? 相続税は被相続人の死亡を知った翌日から10か...
2023-12-21
マンションのリースバックは実績のある不動産会社を選べ! リースバックという制度はなんとなく知っているけど、戸建てじゃないと活用できないのでは?と思われていませんか? リースバックはさまざまな資産を...
2023-12-21
リースバックで老後の資金問題は解決できるの?こんなお悩みはありませんか? 「持ち家はあるが、老後の生活費が足りない…」 「急に医療費が必要になったがまとまった現金を持っていない」 「老後は安心した生活を送りたい…」 節...
2023-12-21
家を売るときの「一括査定」は必要?リースバックも一括査定は可能? 家の売却を調べているとよく目にする「一括査定」。興味はあるが、一括査定を申し込むと営業メールや電話が来て煩わしくなりそう…と敬遠し...
2023-12-21
この記事のハイライト ●自分で不動産の価格を調べるには、近隣の類似物件や公的な価格を調べれば良い●机上査定は、物件を訪問せずに公的資料と類似物件での取引事例などを基に算出するため、簡易査定と呼ばれている...
2023-05-09
この記事のハイライト ●空き家を相続放棄するためには、プラスの財産も含めたすべての相続権を放棄しなければならない●相続時点で住んでいない空き家の場合は、相続放棄しても管理責任は発生しない●空き家を売却や...
2023-04-11
相続土地国庫帰属制度って、どんな制度? このようなお悩みありませんか? ・相続したけど利用する予定がない土地がある ・売却できるのか分からないような土地を所有している ・売り出してみたが、買い手が...
2023-04-06
この記事のハイライト ●離婚をした後も、元夫・元妻の子どもには、不動産を含めた財産の相続権が残る●再婚した際の連れ子は、養子縁組をしなければ相続権を得られない●離婚後の相続トラブルを防ぐためには、遺言書...
2023-03-07
15年で400件。お金の不安を取り除きたい 「売主のミカタ」これが私の肩書きです。さまざまな事情から家を売らざるを得なくなった方々から、「お金の不安」という重荷を取り除くために、家の売却という方法を使って問題を解決する...
2023-06-13
2期目に入りました3月になりました。 今日は春のように暖かく、日中はコートが無くてもいいくらいの気候でしたね。 当社の近くの大阪天満宮の梅の花も綺麗に咲いておりました。 ...
2023-03-01
任意売却も競売も実際は大差ないんじゃないの? 不動産業者の方とお話をしているとたまに、 「最近は競売の売却価格も上がってるし、任意売却にメリットなんかそんなに無いんじゃないの?」 と任意売却に対して否定...
2023-02-27
不動産動画マーケライブにゲスト出演昨日は株式会社グラウンドの鈴木社長が不定期に配信している「不動産動画マーケ」にゲスト出演させていただきました。鈴木社長はYouTubeの【売る仲介チャンネル】でマンションを高く売る為には...
2023-02-22
▼大阪市
北区、福島区、此花区、中央区、西区、天王寺区、阿倍野区、住吉区、東住吉区、浪速区、鶴見区、大正区、城東区、住之江区、都島区、旭区、港区、東成区、西成区、平野区、生野区、淀川区、西淀川区、東淀川区
▼大阪市以外
豊中市、箕面市、池田市、吹田市、茨木市、高槻市、摂津市、堺市、藤井寺市、東大阪市、大東市、守口市、枚方市、交野市、四條畷市、八尾市、富田林市、寝屋川市、門真市、阪南市、岸和田市、河内長野市、松原市、和泉市、柏原市、羽曳野市、高石市、泉大津市、泉南市、大阪狭山市、貝塚市、泉佐野市、島本町、忠岡町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村
▼神戸市
東灘区、灘区、中央区、兵庫区、北区、長田区、垂水区、西区
▼神戸市以外
尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市、加古川市、高砂市、西脇市、三木市、小野市、加西市、加東市、姫路市、相生市、赤穂市、宍粟市、たつの市、豊岡市、養父市、朝来市、篠山市、丹波市、洲本市、南あわじ市、淡路市、猪名川町、多可町、稲美町、播磨町、市川町、福崎町、神河町、太子町、上郡町、佐用町、香美町、新温泉町
▼京都市
北区、上京区、左京区、中京区、東山区、山科区、下京区、南区、右京区、西京区、伏見区
▼京都市以外の主要エリア
宇治市、亀岡市、長岡京市、舞鶴市、木津川市、福知山市、城陽市、京田辺市、八幡市、向日市
和歌山市、田辺市、橋本市、紀の川市、岩出市、海南市、有田市、御坊市、新宮市
奈良市、大和高田市、大和郡山市、天理市、橿原市、桜井市、五條市、御所市
大津市、草津市、長浜市、彦根市、東近江市、甲賀市、守山市、近江八幡市、栗東市、湖南市
全国どこでも駆けつけます!