リースバックの売却代金と家賃の関係

自宅を不動産業者や投資家に一度売却したうえで賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き住み続けることができるリースバック。

　【リースバックの流れ】 

自宅の売却代金を一括で受け取れ、その使用用途も問われないので様々なシーンでリースバックが活用されています。

ではこのリースバック、一体どのくらいの金額で売却できて、家賃はどのくらいになるのでしょうか。

今回はリースバックの売却金額と家賃について説明します。

まずリースバックにおいて、自宅がいくらくらいで売却できるのかというと、大まかな目安として、自宅の市場価格の70～80％程となります。

リースバックで購入するのは不動産業者や投資家です。

そこに居住する目的で購入するのではなく、ビジネス・投資を目的として購入することになりますので、市場価格通りで購入すると、もしリースバックの利用者がすぐに退去してしまった場合、その家を売却する必要が出てきます。

家を購入する際は、家の売買代金の他に様々な諸費用が必要で100万円単位になることがあります。

購入代金＋諸費用が売却代金を上回ってしまうと赤字になってしまうので、そうはならないように市場価格の70～80％という金額が設定されることが多くなります。

次にリースバックで住み続けるにあたって、月々の家賃はいくらくらいになるのかを説明します。

家賃はどのように決められるのかというと、家の売買代金を基準に決定します。

地域や物件の状況や築年数、戸建てかマンションか等によっても違いはありますが、大まかには家の売買代金の7～15％が年間の家賃となるので、それを12で割れば月々の家賃が算出できます。

この7～15％という数字を利回りと言います。

例：売買代金が1,500万円、利回りが８％の場合

1500万円　×　0.08　÷　12　＝　10万円

この場合10万円が毎月の家賃となります。

リースバックにおける家賃はこのようにして決められます。

ここまで、リースバックにおける家の売買代金と家賃について説明しましたが、実はリースバックにおいてこの二つは最初から決まっているものではありません。

どういうことかと言うと、家の売買代金を安くすればその分家賃も抑えられますし、逆に家の売買代金を高くすれば家賃も高くなるのです。

例えば、市場価格が2,000万円の家があったとして、ここをリースバックするとなると、

市場価格の8割が1,600万円となり、利回りを8％と設定すると約10.6万円が月々の家賃となります。

1,600万円　×　0.08　÷　12　≒　10.6万円

ここで、市場価格は2,000万円ですが、売買代金1,200万円とした場合はどうなるかというと、買う側にしてみれば市場価格よりもずっと安く買えるのでその時点でリスクが非常に少なくなり投資として魅力的だと判断できます。

すると利回りの設定も例えばですが6％といった低い数値で設定できるようになります。

1,200万円　×　0.06　÷　12　＝　6万円

このように売買代金を安くすることで、利回りも低く設定されるので月々の家賃を非常に安く抑えることが可能となるのです。

言い換えると、リースバックでは利用する方の要望に応じてある程度条件をオーダーメイドすることができると言えます。

最初に多く資金を確保したい場合は高く売却し、その分家賃は高くなる。

最初に確保する資金はそこまで多くなくていい場合は安めに売却し、家賃も低く抑えられる。

というように利用する方の状況に応じて使い分けられるのです。

リースバックでは一度売却した家を好きなタイミングで買い戻すことが可能です。

この時の買戻し金額は最初の段階で確定させておき、契約書に記載しておくことになるのですが、目安として売却代金の115～130％で設定されることがほとんどです。

ここで、買戻しを予定している方の場合、売却代金を高くしてしまうとその分買戻し金額も上がってしまい、なかなか買い戻し辛くなってしまいます。

買戻し金額が売却代金の120％で設定されるとして

①売却代金が1,800万円の場合

1,800万円　×　1.2　＝　2,160万円

②売却代金が1,200万円の場合

1,200万円　×　1.2　＝　1,440万円

このように買い戻しを予定している場合は最初の売却代金を安くすることで、買戻しも非常にしやすくなるということを覚えておく必要があります。

リースバックにおける売買代金と家賃の関係について説明しました。

売買代金や家賃を算出する際の利回り、買戻し金額の設定などは不動産業者や投資家によっても大きく異なります。

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