任意売却でよくある5つの落とし穴とその対策

任意売却は通常の家の売却と違い専門的な知識や経験が必要です。

不動産業者の中でさえ任意売却がよくわからない方は非常に多く存在しており、そのような不動産業者に任意売却の依頼をしてしまうと思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

まずは何よりも任意売却の専門的な知識と豊富な経験を持っている業者に依頼をすることが必要ですが、ご自身でも任意売却についての理解を深めておき、少しでもトラブルに巻き込まれる可能性を低くしておくようにしましょう。

今回は任意売却でよくある5つの落とし穴と、その対策について解説していきます。

任意売却において、不動産仲介手数料や司法書士の費用は金融機関が売却代金の中から控除してくれることがほとんどです。

つまり改めて費用を用立てる必要はありませんが、あくまでも売却代金の中から控除されるだけなので、その分金融機関へ返済する金額は少なくなります。

例えば住宅ローンが2,000万円残っており、任意売却で1,500万円での売却ができたとして、そこから仲介手数料や司法書士費用等が70万円必要で金融機関がこれの控除を承諾した場合、金融機関への返済は1,430万円となり、売却後の残債は570万円となります。

費用を新たに用立てる必要がないだけで、費用が一切かからないという訳ではないことに注意してください。

任意売却は費用が一切不要という謳い文句で宣伝している業者は誤認を招きかねない危なっかしい業者と言えるでしょう

また、不動産業者が得られる報酬は任意売却が成立した際の不動産仲介手数料のみになりますので、「相談料」や「コンサルティング料」等といった名目で費用を請求してくる業者には絶対に依頼しないようにしてください。

最初の段階で各種費用についてきちんと説明してくれる業者を見極めるようにしましょう。

任意売却では売却代金の中から仲介手数料や司法書士費用の他に、引越し費用も控除できるという特徴があります。

しかし、引越し費用に関しては実際に控除できるかどうかは金融機関によっても異なりますし、実際に売却できた際に最終的に金融機関が判断するものなので、必ず引越し費用が残せるという訳ではありません。

特に最近の傾向として金融機関が引越し費用を控除するケースが減ってきているので、

「任意売却では引越し費用を残せる！」や「引越し費用を100％保証！」、「100万円以上の引越し費用を確保！」などの謳い文句で宣伝している業者には要注意です。

また、引越し費用を残せたとしても10万円～30万円程といったケースが多いため、実際にかかる引越し費用や賃貸の初期費用を全額賄えるわけではありません。

そういった点も最初の段階できっちりと説明してくれる業者を選択するようにしましょう。

住宅ローンの滞納や保証会社による代位弁済が伴う任意売却ではいわゆる「ブラックリストに載る」という状況は避けては通れません。

※「ブラックリストに載る」についてはこちらの記事を参照してください。

何もリスクがないからといった説明で任意売却を進めてしまい、後になってブラックになっていることを知るということが無いようにしてください。

任意売却は住宅ローンの残債より低い金額でしか売却できない家を、金融機関の承諾を得た上で残債以下の金額で売却する方法です。

何もしなければ競売にされてしまう家を、相場に近い金額で売ることを条件に一旦競売の手続きを開始せずに待ってもらっているような状況です。

売り出したものの買い手が見つからないケースも当然あり得ます。

販売開始から数か月経っても買い手が見つからない場合、金融機関としてはいつまでも待つわけにはいかないので競売の手続きに着手してしまうこともあります。

金融機関によっても多少異なりますが、販売開始から約6か月買い手が見つからなければ競売の手続きが開始されてしまいます。

ただ、競売の手続きが開始されてから実際に落札されるまでもさらに約4～6か月かかりますが、この間も並行して引き続き任意売却をすることは可能なので、実質は約10～12か月の販売期間があるということになります。

この10～12か月の期間内で売れなければ競売で落札されてしまう可能性もゼロではないことを理解しておく必要がありますし、そういったことをきちんと説明してくれる業者に依頼するようにしましょう。

また、任意売却では販売前の査定や販売開始後の販売活動状況を随時金融機関に提出する必要があります。

他にも金融機関が決めた手続きを正確に行わなかったり、不正を働いたりした場合にはその時点で任意売却が打ち切られ競売が開始されることもあり得るので、業者の選択はより慎重に行う必要があります。

このように任意売却は必ず成立するわけではないことを理解しておきましょう。

任意売却後、多くの場合は借り入れが残ります。

この残債については金融機関と毎月の返済額を取り決め、その金額を払い続ける必要があります。(破産をして免責となった場合を除く)

しかしそのことをきちんと説明しないまま任意売却を進めてしまい、後になって残債の支払いが必要なことを知るというケースもたまに見かけます。

売った後のことはもう関係ない、というスタンスの業者も残念ながらまだ一部には存在しますので、そうではなく残債についての説明や実際に売却後のフォローもしてくれるような業者を選択する必要があります。

このように競売になるよりはるかにメリットの多い任意売却ですが、依頼をする不動産業者が適切でない場合思わぬ落とし穴に落ちてしまう可能性があります。

まずはご自身でも適切な知識を身に着けるとともに、経験や実績が豊富な業者に依頼をすることでより確実で安心して任意売却が進められるようになります。

当社では任意売却の成約実績が300件以上、不動産業者に対して任意売却の方法を伝える講師を行っている専門の担当が相談から売却後のフォローまで一貫して行います。

特に大阪、和歌山、奈良、兵庫エリアでの任意売却は経験も豊富ですので、まずはお気軽に相談してください。