住宅ローンが返済不可になったときに知っておきたい対処法とは？

住宅ローンを組んだときには問題がなかったとしても、長い返済期間の中で住宅ローンの返済が困難になる可能性もあります。
競売にかけられることを回避するためには、対処法を知って早めに行動することが大切です。
今回は、住宅ローンが返済不可になった場合に知っておきたい対処法や競売までの流れ、任意売却の方法について解説します。
大阪、和歌山、奈良、兵庫周辺で、住宅ローンの返済でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可の場合の対処法とは

住宅ローンが返済不可になった場合は、対処法を知って早めに行動することが大切です。
住宅ローンの返済が困難になったときに、知っておきたい対処法について解説します。

借り入れ先の金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可となったときに早めにおこないたい対処法は、借入先の金融機関に相談することです。
金融機関に相談をし事情を説明すれば、返済プランの変更や返済の猶予、月々の支払いの軽減などの対応をしてくれる場合があります。
ただし、条件変更の了承を得るには、介護のための一時的な収入減や病気の療養のためといった金融機関が納得する理由が必要です。
また、条件変更が認められる理由は、軽微な事情のほうが長期間の猶予を認められます。
条件変更が認められたら、これまで無駄な出費がなかったか家計を見直し、返済計画の立て直しをおこないましょう。

団体信用生命保険が適用されるか確認する

住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、団体信用生命保険に加入することが一般的です。
団体信用生命保険とは、債務者が死亡したときに住宅ローンが完済される保険ですが、疾病保障特約などがオプションとして付属している場合があります。
病気が理由で住宅ローンが返済不可になった場合は、団体信用生命保険に特約が付いていないか確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

現在借りている住宅ローンの金利が高い場合は、低い金利の金融機関に借り換えるのも対処法の1つです。
金利が低くなれば月々の返済額が減り、住宅ローンの負担も減少するメリットがあります。
ただし、借り換えをするには金融機関による審査があるうえに、審査に通過しても40〜50万円程度の手数料がかかります。
そのため、借り換えを検討する前に、今の借り入れ先である金融機関に金利を下げられないか相談することも対処法の1つです。

不動産売却をする

住宅ローンが返済不可になる可能性があるなら、早めに不動産売却を検討することがおすすめです。
滞納が続けば信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載るため、新たな住宅ローンが組めなくなります。
そうなれば買い替えは不可能となり、新居が賃貸物件に限られるなど選択肢が限られてしまいます。
そのため、返済不可の状態になりそうならば、さまざまな選択肢を選べる早めの段階で不動産売却を検討することが大切です。

住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

住宅ローンの滞納が続けばいずれは競売にかけられ、強制的に退去を迫られます。
住宅ローンが返済不可になってから競売になるまでの流れを把握し、事前に対処法を検討しましょう。

督促状や催告書が届く

住宅ローンを1〜2か月ほど滞納すると、金融機関から支払いを促す督促状が届きます。
滞納1か月頃であればそれほど厳しい文言ではありませんが、2〜3か月経過すると法的措置についても記載された厳しい文章に変わります。
このときに住宅ローンの滞納分を支払えば、とくに問題なく家に住み続けられます。
この時点で返済不可の状態ならば、できるだけ早く金融機関に相談や不動産売却などの対処法を検討しましょう。

期限の利益の喪失

3か月から6か月ほどの滞納が続くと、債務者は期限の利益を喪失することになります。
期限の利益とは、支払い期日までに住宅ローンを分割で支払っても良いという債務者の利益のことです。
期限の利益を喪失すると、住宅ローンを分割で払うことができず一括返済を求められます。
また、3か月滞納した時点で、信用情報機関の事故情報リストに載るため、新規でローンを組めない、クレジットカードを作れないといった問題が生じます。

代位弁済がおこなわれる

期限の利益の喪失をすると、金融機関は債務者の代わりに保証会社に請求し、保証会社による代位弁済がおこなわれます。
代位弁済がおこなわれると、債権者が金融機関から保証会社に変わります。

競売にかけられる

代位弁済から1か月ほどで、保証会社が競売の申し立てをおこないます。
競売の申し立てにより、裁判所から執行官と鑑定人が訪れ強制的に家の調査をおこないますが、債務者はこれを拒否することができません。
裁判所による物件の調査が終わると、入札の期限が書かれた入札通知書が届き、競売にかけられる流れとなります。
競売により落札者が決まると代金が支払われますので、期限までに物件を明け渡さなければなりません。
競売後に残債がある場合は、一括で返済を求められます。

住宅ローンが返済不可の際に検討したい任意売却とは

住宅ローンが返済不可になり競売にかけられる可能性がある場合は、任意売却を検討することがおすすめです。
任意売却の特徴や競売との違いについて解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可の場合や、売却しても住宅ローンを完済できない場合に、借り入れ先の金融機関の同意を得て不動産を売却することです。
通常は住宅ローンを完済しなければ売却ができませんが、任意売却なら残った残債も返済していくことができます。
住宅ローンを滞納し続けるといずれは競売になりますが、任意売却のほうが回収できる金額が多いため、金融機関が任意売却を承諾してくれる可能性があるのです。

任意売却のメリット

競売の場合は、落札価格が相場の50%〜70%と安くなることが一般的です。
一方、任意売却では、売却方法が通常の不動産売却と変わらないため、相場に近い価格で売却できます。
また、競売の場合は新聞やインターネットによって情報が公開されるため、競売にかけられていることが周囲に気付かれる可能性があります。
通常の不動産売却と同じ方法で売却できる任意売却では、任意売却であることが周囲に気づかれずプライバシーを守ることが可能です。
また、競売では落札後の残債を一括返済で請求されますが、任意売却では分割返済の交渉ができます。
競売とは違い強制的な立退きではなく、引っ越し日を買主と交渉して決めることが可能です。
交渉次第では、引っ越し費用などの諸費用を売却代金から使用できる場合もあります。
任意売却は競売よりもメリットが多いため、住宅ローンが返済不可の場合は、対処法として早めに検討することがおすすめです。

まとめ

住宅ローンが返済不可になったときは、早めに借り入れ先の金融機関への相談や、不動産売却を検討することが必要です。
滞納が続くといずれは競売にかけられ、強制的に自宅の退去を迫られます。
住宅ローンの返済が困難な場合は、早めに不動産売却や任意売却を検討しましょう。
家スクでは、大阪、和歌山、奈良、兵庫周辺で、不動産取引のサポートをしております。
住宅ローンの返済が難しい場合や不動産に関するお悩みがございましたら、お気軽に弊社までご相談ください。