不動産売却の査定前に価格相場を知る方法とは？机上査定と訪問査定も解説

不動産売却を考えた際に一番気になるのが「どのくらいの価格で売却することができるのか」という点ではないでしょうか。
不動産会社へ査定を依頼するまえに、自分で事前に価格相場を調べることもできます。
そこで、大阪、和歌山、奈良、兵庫県で不動産売却をご検討中の方に、査定前に自分で価格相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定についてご紹介します。

不動産売却に必要な査定前に自分で価格相場を知る方法

不動産売却をおこなう際は、不動産会社に不動産の価値を査定してもらう必要があります。
その査定結果に基づいて売却価格を決め売り出していきますが、査定前にある程度の価格相場を自分で調べて知っておくことも大切です。
査定前に自分で不動産の価格相場を調べる方法は、以下のとおり2つあります。

• 近隣の類似物件から価格相場を調べる
• 公的な価格を調べる

それぞれの方法をご紹介します。

方法①近隣の類似物件から価格相場を調べる

自分で不動産の価格相場を調べる方法の1つ目は、近隣の類似物件から価格相場を調べる方法です。
その際は、実際の取引事例や価格を確認できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」というWEBサイトがおすすめです。
とくに地域ごとに相場や価格の情報を閲覧でき、誰でも簡単に情報を入手することができます。
また、インターネット広告で物件の売り出し価格情報を確認すれば、ある程度の価格帯や変動を把握することが可能です。

方法②公的な価格を調べる

2つ目の方法は、公的に発表されている価格を調べることで相場を知ることもできます。
まずは「公示地価」や「都道府県地価」を国土交通省のホームページ「国土交通省公示地価・都道府県地価調査」から閲覧することが可能です。
公示地価とは、国土交通省が地価公示法によって定めた地点1㎡あたりの土地の価値のことで、評価額の基準となる価格です。
また、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」でも不動産取引価格を検索でき、土地相場を調べることができます。
そのほかにも、相続税路線価や固定資産税評価額といった価格を調べれば、売却価格の参考になるでしょう。
相続税路線価はインターネットで閲覧することが可能です。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。
ただし、相続税路線価は8割程度の価格が、固定資産税評価額は7割程度の価格を目安に定めてあるため、注意しましょう。

不動産売却前のおこなう査定の種類①机上査定

不動産会社へ依頼する査定の種類には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれ特徴や根拠が異なるため、目的に応じて査定を依頼すると良いでしょう。
まずここでは「机上査定」の特徴やメリットについてご紹介します。

机上査定とは

机上査定とは、対象の物件を訪問せずに類似物件や公的な資料に基づき、おおまかな査定額を算出する方法です。
そのため「簡易査定」と呼ばれることもあり、早ければ数日で結果を知ることができます。
机上査定の根拠となる情報は以下のとおりです。

• 不動産市場の動向
• 近隣の類似物件の取引価格
• 周辺物件の売り出し価格

まず不動産価格の相場は、その地域の人口の増減なども影響していきます。
そのため査定時には、近隣の市場動向の変動なども予測して算出していきます。
売り出し価格は、基本的に売主が自由に決められる価格なため、実際の成約価格よりも高めに設定されていることが多いです。
また、上記でもご紹介したレインズや土地情報システムなどをもとに、築年数や面積、所在地など条件が近い取引事例を探し参考にします。
これらの情報から総合的に判断して、査定額を算出しています。

机上査定のメリット・デメリット

机上査定のメリットは、短期間で査定額を知ることができるという点です。
不動産会社へメールや電話で依頼してから、およそ数日以内に結果が送られてくるでしょう。
そのため簡易的でもすぐに知りたい方には向いている査定方法です。
また、査定までに準備しておくような書類もないため、不動産の情報と個人情報だけで簡単に依頼することができます。
ただし注意点としては、机上査定はあくまでも類似物件や資料に基づいて算出された額なため、正確さに欠けるというデメリットもあります。
実際は物件を訪れて、劣化具合や日当たりなどを考慮して判断するからです。
そのため、実際に訪問した場合と大きく査定額がズレることがあるため注意が必要です。
したがって、不動産売却をすぐに進めたい場合には不向きと言えるかもしれません。
逆に売却を迷っている場合や、あくまでも参考値を知りたいという場合にはおすすめの査定方法でしょう。

不動産売却前のおこなう査定の種類②訪問査定

続いて「訪問査定」の特徴やメリットについてみていきましょう。

訪問査定とは

訪問査定とは、机上査定での査定根拠にくわえて、実際に現地を訪れ査定額を算出する方法です。
現地を訪れて査定をするため、基本的には立ち会いが必要になります。
また、査定額が出るのには7～10日程度かかることがあります。
訪問査定の根拠となる情報は以下のとおりです。

• 室内の状態
• 建物の劣化
• 日当たりの有無
• 駅やスーパーマーケットからの距離
• 周辺環境

対象物件の訪問時には、上記のことを確認し査定額を算出していきます。
また、査定額をアップさせるためには、訪問当日までにできるだけ良い状態にしておくことがポイントです。
具体的には部屋の整理整頓はもちろんのこと、必要があれば設備などの修繕もおこなっておくと良いでしょう。
また査定時には「ここに住んでいるからこそわかること」を伝えるように意識することをおすすめします。
たとえば、交通の便や周辺環境の良さなどをアピールすれば高評価につながる可能性があります。
ただし、雨漏りや騒音または事故や事件など伝えにくいようなことについても隠さずに報告することも大事です。

訪問査定時に必要になる書類

訪問査定の当日までには以下の書類も準備しておきましょう。

• 登記簿謄本や公図
• 購入時の売買契約書
• パンフレットや設計図
• 周辺環境がわかる鳥観図
• 住宅ローンの残高証明書など

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定のメリットは、精度の高い査定額を算出してもらえることです。
机上査定で利用する資料以外に、実際に物件を訪問して調査するため、実際の売り出し価格に近い額を算出してもらえます。
時間は多少かかりますが、不動産売却を決めている場合には最初から訪問査定を依頼することをおすすめします。
また、不動産売却までの時間に余裕がある方は、まずは机上査定をおこなって目安を知り、その後本格的に売却する際に訪問査定という流れにすることも可能です。
自分の目的に応じて査定の依頼方法を決めるようにしましょう。

まとめ

不動産査定前に自分で価格相場を知る方法や、机上査定と訪問査定についてご紹介しました。
不動産査定を依頼する際は、おおまかな金額を知りたい場合は「机上査定」を、売却を決めていて正確な金額を知りたい場合は「訪問査定」を依頼すると良いでしょう。
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