神戸市西区の任意売却　～実例を紹介～

神戸市西区のマンションにお住まいの60代の男性からのご相談です。

ご訪問させていただき伺ったご相談内容としては、

過去には設計技師として働いていたが、身体を壊し現在は無職で収入は約15万円/月の年金のみ。

住宅ローンは約1,380万円残っており、約8万円/月の返済でボーナス月は+25万円。

住宅ローン以外にもマンションの管理費等で約2万円/月、固定資産税・都市計画税を月々に換算すると約1万円/月。

住居費だけで合計約11万円/月(ボーナス月は+25万円)が必要となり生活ができません。

もともとはお母さまと住んでいましたが亡くなられてからは一人で住んでおり3LDKのマンションはそもそも広すぎるとも感じておられました。

実際に住宅ローンをすでに2か月程滞納してしまっており、今後どうすれば良いのかを不安に思っておられました。

とにかく、生活がままならないのであればこのままローンを滞納し、「期限の利益の喪失」後に任意売却に着手する必要がある為、任意売却の流れを説明し、その方向で進めることをご納得いただきました。

　※任意売却の詳しい流れについてはこちらの記事を参照してください。

 売却するということに関してはやむを得ないと考えておられたのですが、売却するにしてもローンの残債1,380万円以上で売れないのであれば任意売却を選択する必要があります。

実際、物件は全部で25戸程のやや小規模なマンションで売買の成約事例も少なく、5年前に1,280万円で同じ間取りの部屋の成約事例があり、相談者様もそれは認識していたため、5年前で1,280万円なら今はもう少し下がるだろうという認識だったので、任意売却は避けられないという印象をお持ちでした。

しかし、昨今はエリアによっては価値が上がっている場合もありますし、今回のケースも5年前に1,280万円での成約事例はありますが、それ以上で売却できる見込みがあったため、期限の利益の喪失を迎えるまでの滞納期間中も並行して住宅ローンを全額返済できる金額で販売をしてみることを提案させていただきました。

つまり、期限の利益の喪失までは全額返済可能な金額で販売活動を行い、期限の利益の喪失後は金融機関と交渉をし、金融機関から販売価格の指示をもらい、その金額で任意売却に着手するという流れです。

競売になってしまうことに比べればはるかにメリットの多い任意売却ですが、期限の利益の喪失後はいわゆる「ブラックリストに載る」という状態になってしまうことや、売却後の残債についても可能な範囲で良いとはいえ、返済義務は残ります。

そういった意味では、当然ですが全額返済可能な金額で売却できることに越したことはありません。

そこで、残債が1,380万円ですので、引越費用や仲介手数料も賄うことが可能な1,530万円にて早速販売を開始しました。

正直、少し強気な価格設定ではありましたが、販売開始から1か月程度経過したタイミングでこのマンション限定で探されているお客様が現れ、無事に1,530万円での契約へと進めることが出来たのです。

つまり、今回のケースは任意売却ではなく売却代金で住宅ローンを完済することが出来たため、通常での売却で解決することができたケースとなります。

このように、住宅ローンの支払いができなくなった際には、そのまま放置してしまうと競売になってしまうので、それを回避するための任意売却という方法を選択するべきなのですが、売却して住宅ローンが完済できるならそれに越したことはありません。

いくらで売却できるかによっては今回のケースのようなことも大いにあり得るのです。

しかし、誰にも相談せず滞納だけが進行してしまうと、本来完済できたかもしれないはずの家が競売によって安く売られてしまい、残債が多く残ってしまうことも考えられますし、滞納が進行するにつれ遅延損害金等も嵩むため、それにより完済が不可能になってしまうということも考えられます。

そういった意味でも相談は絶対に早くするべきなのです。

当社では任意売却はもちろんですが、今回のように少しでも早く、高く売却できるよう売主様のミカタとして全力で販売活動を行います。

大阪、和歌山、奈良、兵庫の任意売却なら株式会社家スクにぜひお任せください。

相談や査定は無料です。

お気軽にご連絡お待ちしております。