任意売却とは？競売との違いやできない場合のリスクについてご紹介

住宅ローンにお困りの場合は「任意売却」という方法で売却することで、競売を避けられることがあります。
ただし、すべての物件が任意売却ができる訳ではないので、事前に任意売却について知っておくと良いでしょう。
そこで、任意売却による不動産売却をご検討中の方に、任意売却とはどういう売却方法なのか、また任意売却できないケースやできない場合はどうなるのかについてご紹介します。
大阪、和歌山、奈良、兵庫で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

住宅ローンの返済ができない場合に利用できる任意売却とは？競売との違い

住宅ローンは長期間にわたって返済していくため、そのあいだで何かしらの理由で返済が厳しくなるということもあるでしょう。
その際に不動産を売却して住宅ローンを返済する「任意売却」という方法があります。
通常は、住宅ローンの返済が滞ってしまうと「競売」にかけられ、自宅を手放さなければなりません。
しかし、任意売却と競売は、自宅である不動産を売却して住宅ローンを返済することは同じであっても、売却方法や特徴は全く異なります。
ここでは、まずは任意売却とはどのような売却方法なのか、そして競売とは何が違うのかについて解説します。

任意売却とは

任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった際に、金融機関の同意を得て自宅である不動産を売却することです。
通常は、不動産を売却する際は住宅ローンを完済してから売却の手続きを進めていきます。
しかし任意売却の場合は、住宅ローンの残債がある状態で売却するのが特徴です。
これは、債権者である金融機関の同意を得られればおこなえる売却方法であり、一定の条件のもと抵当権を解除してもらえるため売却が可能になります。
任意売却をおこなうには、まずは金融機関への相談が必須です。
そして、同意を得られたら不動産査定をおこない、その後は通常の売却方法と同様の形で不動産売却をおこなうことになります。
そのため、市場価格に近い価格で売却することができるため、多くの売却代金を返済に充てることも可能です。
また、任意売却後に住宅ローンが残った場合でも、金融機関に相談すれば無理のない範囲内で返済計画を立ててもらえます。
このように、任意売却はメリットが大きいのが特徴です。

任意売却と競売の違い

では、競売とは具体的に何が違うのでしょうか。
競売とは、住宅ローンの返済が滞ると不動産を差し押さえられ、その後所有者の意思とは関係なく強制的に売却されることです。
また、任意売却と異なり低価格で売却されるため、多くの場合競売後も住宅ローンが残るのも特徴です。
さらに、住宅ローンが残れば一括で返済を求められ、場合によっては自己破産に追い込まれることもあります。
このように、同じ住宅ローンの返済を目的とした売却であっても、任意売却と競売とは明らかに異なります。

任意売却できないケースとは

任意売却は、住宅ローンの返済が厳しくなった際に誰もが利用できる売却方法ではありません。
ここでは、任意売却ができないケースをご紹介します。

任意売却ができないケース①金融機関の同意が得られない場合

任意売却は、債権者である金融機関の同意が必須です。
しかし金融機関によっては、売却を認めていないところもあります。
認めていない金融機関から同意を得ることは困難である可能性が高いため、このような場合は任意売却はできません。

任意売却ができないケース②十分な売却活動がおこなえない場合

前述のとおり、任意売却は通常の不動産売却と同様にに進めていきます。
そのため、売却活動は必須です。
しかし、売却活動が何らかの事情で十分におこなえない場合は、任意売却することができません。
売却活動とは、物件の情報をインターネットなどに公開する広告活動や、購入希望者に物件を直接見てもらう内覧などのことです。
また、同様に時間的な余裕がない場合も同様に、任意売却が難しくなります。

任意売却ができないケース③物件自体に問題がある場合

物件自体に問題がある場合も任意売却ができない場合があります。
たとえば、増築により建ぺい率や容積率がオーバーしてしまい、建築基準法に違反している場合などです。
そのような場合は、売却できても買主が金融機関から融資を受けられないなどのトラブルが発生することがあるため、任意売却は難しくなります。

任意売却ができないケース④共有者が任意売却に同意しない場合

不動産を共有で所有している場合は、共有者全員の同意が必要になります。
1人でも反対をしている方がいれば、任意売却をすることはできません。

任意売却ができない場合はどうなる？

では、上記のようなケースに当てはまり、任意売却ができない場合はどうなるのでしょうか。
結論からいえば、任意売却できない場合は「競売」により強制的に売却されることになります。
通常、債権者である金融機関としては任意売却のほうが債権を多く回収できるため、同意してもらえることが多いです。
しかし、上記のような理由から任意売却できないというケースもあります。
そのような場合は、金融機関は競売の手続きを進めていくことになります。

手続きに所有者が関与することはない

競売がかけられれば、裁判所により強制的に抹消登記されるため、自分で手続きをおこなう必要はありません。
また、任意売却では売却活動が必要でしたが、競売の場合は売却活動も不要です。
基本的に競売に関しては強制的に手続きを進めていくため、所有者が関与することはありません。

他人に知られてしまう可能性もある

競売にかけられれば物件情報が公開されるため、他人に知られてしまうこともあります。
所有者の氏名は公開されませんが、住所や面積など概要は公開されます。
基本的に競売物件の情報は誰でも閲覧可能なため、多くの方に知られる可能性が高くなるでしょう。

競売で落札されると強制退去する必要がある

競売により買主が決まると、強制的に自宅を退去させられます。
また引っ越し費用は自分で用意しなければなりません。

競売後に住宅ローンの完済ができなければ自己破産になることも

競売の場合は、市場価格の70～80％で落札されることが一般的です。
そのため、その売却代金を住宅ローンの返済に充てても、住宅ローンが残ってしまうことが多いのが特徴です。
残債を返済できなければ、自己破産を選択せざるを得ない状況になります。
自己破産をおこなえば債務の返済が免除されますが、ほとんどの財産を手放す必要があります。
生活に必要な自動車などもすべて手放すことになるため、生活に支障が出る可能性があるでしょう。

まとめ

任意売却とはどのような売却方法なのか、また競売との違いについてご紹介しました。
任意売却は、住宅ローンがあっても売却することができるなどメリットの多いのが特徴です。
住宅ローンの返済でお困りの場合は、まずは売却するために金融機関へ相談してみましょう。