リースバック後の買戻しの仕組みとは？買戻し価格や注意点をご紹介

売却した後も自宅に住み続けられるなど多くのメリットがあるリースバックですが、契約によっては自宅を買戻すことも可能です。
リースバック後に買戻しを検討する場合は、買戻しの仕組みや買戻しの条件、注意点についても事前に確認しておきましょう。
今回は、リースバック後の買戻しの仕組みや価格の基準、注意点について解説します。
大阪、和歌山、奈良、兵庫周辺にお住まいで、リースバックによる不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックにおける買戻しの仕組みとは？

そもそもリースバックとはどのような契約か、また、買戻しができる仕組みについてもご紹介します。

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、今住んでいる家を売却した後も、買主であるオーナーと賃貸借契約を締結することで、そのまま家に住み続けられる仕組みの売却方法です。
家に住み続けるためには家賃を毎月払うことが必要ですが、新居を探す手間や引っ越し費用もかからないメリットがあります。
引っ越しをせずに済むため、売却したことを周囲に知られることもありません。
現在の家に住み続けながらまとまった資金を得たい方や、老後資金を得ながらゆっくりと終活をしていきたい方にも向いている方法です。

リースバックの買戻しの仕組みとは

リースバックは通常の不動産売却と違い、契約内容によっては家を買戻すことが可能です。
買戻しを希望する場合は、「特約」か「再売買の予約契約」による方法で、買戻しに関する取り決めをおこないます。
特約による買戻しの取り決めは、家の売却の際に取り交わす売買契約書の特約として記載する方法です。
特約で買戻しの取り決めをした場合、買戻しの期限は民法の規定により、10年を越えて契約することができません。
また、期限に関して何も記載がない場合は、買戻しの期限が5年と定められてしまいます。
再売買の予約契約とは、買戻すことを予約する契約書のことで、賃貸借契約締結時に賃貸借契約書とセットで契約する書類です。
再売買の予約契約書は特約と違い期限の定めがなく、特約による契約よりも自由度の高い仕組みとなっています。
ただし、何年先まで買戻しができるかは、リースバックを取り扱う会社によっても異なるため、買戻しを希望する場合は、あらかじめ期限についても確認しておきましょう。

リースバックの買戻し価格の基準とは

リースバックで買戻しを希望する方は、買戻し価格がいくらになるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、リースバックの買戻し価格の基準や資金調達のポイントをご紹介します。

買戻し価格の基準

リースバック後の買戻し価格の基準は、おおよそ以下の式に当てはめて計算できます。
買戻し価格=売却価格×1.1〜1.3
たとえば、売却価格が2,000万円の場合、「2,000万円×1.1〜1.3=2,200万円〜2,600万円」と、売却価格よりも買戻し価格のほうが高くなります。
買戻し価格が売却価格より高くなるのは、次のような費用が上乗せされることが理由です。

• 売却時の諸費用
• 買戻しにかかる諸費用
• 運営会社の利益

また、上記の費用とは他に、登録免許税や印紙税、会社によっては事務手数料がかかる場合もあります。
会社によって買戻し価格の基準は異なりますが、売却価格よりも10%〜30%増しになると考えておきましょう。

買戻し時に住宅ローンは組める？

買戻し時に、住宅ローンが組めるのか、心配される方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンを組むには金融機関による審査に通ることが必要になるため、組めるかどうかは、その時点での収入や勤務状態によっても異なります。
しかし、通常の住宅ローンよりもリースバックの買戻しでは、金融機関による審査も厳しくなることが一般的です。
また、任意売却とリースバックを同時に利用している場合は、ブラックリストに掲載されている可能性があります。
ブラックリストに掲載される期間は一般的に5〜7年ほどですが、その間は新規でローンが組めないため注意が必要です。
買戻しでの住宅ローンは、金融機関の審査によっても異なりますが、難しい傾向があることを知って準備をしていきましょう。

買戻し時の資金調達方法

リースバック後に買戻しを希望している場合は、住宅ローンが組めないことを想定した資金確保を進めることが必要です。
そのためには、買戻しの期限までに資金が確保できるよう、計画的な貯蓄を進めていきましょう。
また、親族の協力を得て、親族の資金で自宅を買戻す方法や、親族自身が買主となって代わりに買戻す方法もあります。
ただし、契約書に買戻しの権利を第三者に譲渡することを禁止する旨の記載がある場合は、親族が代わりに買戻すことができません。
あらかじめ、親族が買戻す予定がある場合は、リースバックの契約前に、不動産会社に相談しておきましょう。

リースバックの買戻しで押さえておきたい注意点

リースバック後に買戻しを検討している場合は、いくつかの注意点についても確認しておきましょう。

家賃の滞納をしない

リースバック後に買戻しを希望している場合は、契約書の内容をしっかりと履行することが注意点の1つです。
たとえば、家賃の滞納が続けば契約違反となり、買戻しの権利を失う可能性があります。
また、買戻しの権利を失うだけでなく、契約解除の対象となり、退去を迫られることにも注意が必要です。
1度退去してしまえば、買戻しの権利を失うため、自宅を買戻すことができません。
将来的に買戻しを希望している場合は、家賃の滞納に気を付けるなど、契約違反となる行為をしないよう注意しましょう。

買戻しの条件を記載する

買戻しを希望している場合の注意点は、契約書に買戻し金額や期限など、買戻し条件について明確に記載することです。
いざ買い戻そうと思ったときには、経済状況や物件周辺の相場の変動から、売却当時よりも物件の価値が上昇しているかもしれません。
買戻したいと思っても、想定していた金額より高くなってしまっては、期限までに買戻しができない可能性も生じます。
買戻し時のトラブルを避けるためにも買戻し金額や期限などの買戻し条件を、契約書に明記することに注意しましょう。

普通借家契約で契約する

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類の契約方法があります。
リースバック後に買戻しを希望する場合は、普通借家契約で契約することがおすすめです。
普通借家契約とは、借主が希望すれば更新ができる賃貸借契約で、貸主から一方的に退去を求めることができません。
一方、定期借家契約は、契約期間が満了すると同時に契約も終了します。
短期間で買戻しをする予定なら定期借家契約でも大丈夫ですが、買戻しに時間がかかるようなら、普通借家契約で契約することを注意点として知っておきましょう。

まとめ

リースバックで家を売却する場合は、売買契約書の特約に記載するか、再売買予約契約を締結することで、買戻しの権利を得られます。
買戻し価格は、売却価格よりも10%〜30%増しと高くなる傾向があるため、資金調達の計画を早めに立てることが必要です。
買戻しを希望する場合は、買戻し価格や期限など、買戻しの条件を契約書に記載することを注意点として知っておきましょう。